Земельные отношения: строго в рамках закона

25-09-2015, 16:45 | Общество

В этой статье речь пойдет о схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Нынешнее состояние сферы недвижимости, в особенности использования земли, характеризуется тем, что большинство земельных участков существует с так называемым статусом "держим в уме", а на кадастровой карте Росреестра сплошные "белые пятна".
1 марта 2015 года вступил в силу Федеральный закон "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", который пытается решить эти и связанные с ними проблемы. В этих целях Земельный кодекс ввел новые открытые правила формирования и предоставления земельных участков из государственных и муниципальных земель, а также, что очень важно, сформулировал понятие "земельный участок". Как недвижимость он представляет собой часть земной поверхности, имеющей характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (п. 3 ст. 6 ЗК РФ). То есть, как предмет гражданского оборота, земельный участок должен иметь: точные границы, кадастровый номер, юридический статус (внесен в ЕГРП с зарегистрированными на него правами).
Законодатель указал полный закрытый перечень документов, на основе которых можно формировать земельный участок, их, без учета лесных участков, только два: а) проект межевания территории и, если его нет, б) схема расположения земельного участка (земельных участков) на кадастровом плане территории (далее может использоваться - схема). Как видим, в основу распоряжения землей положен принцип территориального планирования. Кстати, именно этот принцип должен противодействовать нарушениям целевого назначения земель и вида разрешенного использования земельного участка. Может быть мы, наконец, освободимся от "лоскутного одеяла". Проект межевания, как известно, позволяет формировать земельный участок из земель комплексной застройки и некоммерческого дачного хозяйства. Он необходим при образовании земельных участков в границах территории, в отношении которой имеется договор о ее развитии, или в границах элемента планировочной структуры (кварталы), а также для размещения линейных объектов (трубопроводы, ЛЭП и т.д.). Во всех иных случаях документом формирования земельного участка является схема расположения земельного участка. Она представляет собой изображение границ образуемого, учтенного (исходного) земельных участков, все его характеристики и обозначения (кадастровые и условные номера, кадастровый номер квартала, система координат). Схема содержит проектную площадь земельного участка и список координат характерных точек границ каждого образуемого земельного участка. Ввиду такого своего комплексного свойства Схема является единственным основанием проведения кадастровых работ по определению местоположения границ образуемого земельного участка.
Рассмотрим эти новации законодателя более подробно.
Во-первых, предоставляются только "подготовленные" земельные участки. Это видно уже из того, что Схема утверждается решением органа власти, уполномоченного на распоряжение землей. При этом, что очень важно, местное нормотворчество, чем мы всегда славились, законом исключается. В решении об утверждении Схемы должны быть указаны следующие характеристики образуемого земельного участка: 1) площадь; 2) адрес (описание его местоположения); 3) кадастровый номер земельного участка, из которого образован новый; 4) территориальная зона, в границах которой формируется земельный участок; 5) категория земель, к которой он относится, и вид его разрешенного использования.
Читатели наверняка помнят о проблемах границ территориальных зон. Отсутствие в ГКН сведений о координатах характерных точек их границ, прямо скажем, вынуждало нас каждый раз "гадать", к какой территориальной зоне относится объект недвижимости. Многие вопросы кадастровых процедур мы нередко решали лишь на основании справки муниципалитета, якобы подтверждающей подобную принадлежность. И это была вынужденная мера, иначе оборот недвижимости в населенных пунктах был бы просто парализован. Теперь эта проблема будет решаться совершенно в иной плоскости: закон обязывает муниципалитет указывать принадлежность земельного участка к "своей" территориальной зоне только в правовом акте. Более того, если в решении об утверждении Схемы не будут названы приведенные выше характеристики образуемого земельного участка, то не может быть и речи о той или иной кадастровой процедуре.
Во-вторых, в этой сфере исключается вопрос "кто хозяин" земли, государственная собственность на которую не разграничена. Законом определены следующие землевладельцы: 1) орган местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на этой территории; 2) орган местного самоуправления поселения в отношении земельных участков поселения, но при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения; 3) орган местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков межселенных территорий, а также поселения, входящего в состав этого муниципального района, при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения; 4) иные органы власти в случаях, определенных законом. Отметим, что эти полномочия у районного муниципального образования прекращаются и возникают у органа местного самоуправления поселения с даты утверждения правил землепользования и застройки поселения. Как видим, ключом к этой области управления земельно-имущественным комплексом является наличие или отсутствие правил землепользования и застройки. Специалисты знают, что и мы в своей работе всегда сверяем свои решения с положениями указанных Правил.
Мы имеем дело с прямым действием закона, который следует неукоснительно исполнять и соблюдать. На наш взгляд, сейчас необходимо исключить любые попытки стороннего вмешательства в распоряжение землями поселений. Безусловно, необходима подготовка специалистов СМО. К слову, мы имеем опыт организации учебы в сфере недвижимости. Муниципальные образования, в первую очередь сельские, не должны упустить возможности подготовки для себя кадров в нашем университете. Факультет среднего профессионального образования КалмГУ готовит именно "специалистов по земельно-имущественным отношениям".
И последнее. О том, что существует "подготовленный земельный участок", должен знать любой и каждый. В этих целях законом определено, что орган власти в срок не более пяти рабочих дней после принятия решения об утверждении Схемы обязан направить его в территориальное Управление Росреестра. Последний размещает указанные документы на официальном сайте Росреестра. Пока это требование закона не выполняется, схемы продолжают поступать в кадастровую палату.

И. АКСЕНОВ,
заместитель директора филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по РК

Видео